Заполните форму и мы свяжемся с вами в течение 1 рабочего дня
риски самостоятельной стройки и что берёт на себя застройщик
как ключевая ставка влияет на рынок недвижимости
три источника дохода от недвижимости и пример расчёта аренды
как за последние годы менялись цены на валюту, квартиры, дома и землю
Андрей Аборнев
АВТОР СТАТЬИ
Инвестор с опытом более 20 лет
Финансовый директор строительной компании «Канкри»
Дом как инвестиция: сравнение с вкладом, валютой, акциями и квартирой
Дата публикации: октябрь 2026
Время чтения: 6 мин
И в данной статье я хочу не просто рассказать, а доказать на цифрах и логике, почему дома сегодня являются одним из самых сильных инвестиционных инструментов.
При этом я не отрицаю другие инструменты — акции, облигации. Более того, они есть в моём портфеле и выполняют свою функцию пассивного дохода и диверсификации. Но если говорить о фундаменте капитала — это всегда были реальные активы.
С тех пор инвестиции в недвижимость стали для меня базовой стратегией.
Ещё в юности, сразу после окончания университета, я обратил внимание на одну простую, но фундаментальную вещь: цены на недвижимость растут. Не скачкообразно, не хаотично, а системно. И если смотреть на это не год, не два, а на дистанции — становится очевидно, что это один из самых устойчивых трендов в экономике.
Что произошло с ценами
за последние годы
Главный драйвер роста у дома это земля. Земля, особенно в хороших локациях рядом с городом, ограниченный ресурс. Её не становится больше.
- Земля под такими домами. С 0,5 до 3,5 млн ₽ за 5 лет: рост в 7 раз.
- Дом в коттеджном посёлке Рамонского района. С 4,5 до 11,5 млн ₽ за 5 лет: рост в 2,6 раза, около 20% в год.
- Квартиры в Воронеже. В новостройках цена квадратного метра выросла с 88–90 тыс. ₽ в начале 2023 года до 147,5 тыс. ₽ в феврале 2026: плюс 65% за три года, около 18% в год.
- Доллар. С 72,7 ₽ (1 октября 2021) до 83,5 ₽ (3 октября 2026): плюс 15% за пять лет, около 3% в год. Валюта сохраняет капитал, но почти не приумножает его.
Три источника дохода недвижимости
Дом: рост стоимости около 15% в год и аренда 10–15%. Итого 25–30% годовых.
Квартира: рост стоимости около 10% в год и аренда 5–8%. Итого 15–18% годовых.
Ориентиры для расчёта (долгосрочные, с осторожным ростом):
У недвижимости три источника дохода: сохранение капитала, рост стоимости, регулярный денежный поток (аренда)
Доходность выше инфляции
Если вы живёте в доме сами, вы тоже зарабатываете за счёт роста его стоимости. Доход приходит не деньгами на счёт, а увеличением вашего капитала.
- квартира даёт около 5–8% сверх инфляции;
- дом даёт около 15–20% сверх инфляции.
Инфляция в последние годы держится на уровне 7–10%. Всё, что выше этой планки, это реальный заработок:
Ставки по вкладам и рынок недвижимости
Высокая ключевая ставка отправила в банки много денег. Ставка Банка России доходила до 21% в 2024–2025 годах, на 15 октября 2026 года она составляет 14%. Пока ставки по вкладам высокие, деньги лежат на депозитах. Когда они снижаются, вклад начинает давать 12–14%, потом 10–12%, потом меньше 10%, и в какой-то момент вкладчик понимает, что он только перекрывает инфляцию. Тогда капитал начинает переходить в недвижимость, и цены растут быстрее. Поэтому я считаю нынешний период спокойного рынка удобным временем для входа.
Почему выгодно покупать у застройщика
То есть инвестор уже на входе получает дисконт.
И в итоге часть прибыли застройщика фактически достаётся покупателю.
За счёт масштаба, оптовых закупок, выстроенных процессов, подрядчиков и, что важно, за счёт текущего рынка, где спрос временно ниже обычного
За счёт чего это происходит?
Сегодня дома от застройщика во многом продаются по ценам, близким к себестоимости.
Риски самостоятельного строительства
- подрядчики, сроки и контроль качества;
- ошибки в самом важном: фундаменте, конструкции, изоляции. Если отделку еще можно переделать, то ошибки в основе дома это расходы на годы вперёд.
На практике это почти всегда приводит к обратному результату. Самостоятельная стройка длится дольше, обходится дороже и несет больше рисков
Многие в этот момент думают: а может быть дешевле и быстрее построить самому?
Коммуникации и юридические вопросы
Юридическая сторона. Земля, назначение участка, документы. Инвесторы часто недооценивают этот слой рисков.
Коммуникации. Свет, вода и газ на словах просты, а на практике это отдельный проект. Газ означает сроки, согласования и дополнительные расходы. Дом может стоять готовым, но жить в нём нельзя.
Роль застройщика
Подбор земли → юридическую чистоту → подведение коммуникаций → контроль качества → предсказуемость результата.
Инвестор покупает готовое решение.
Застройщик это оператор рисков. Он берёт на себя:
Можно использовать в качестве первоначального взноса.
Материнский капитал
Финансовое плечо и ипотека
Строительство в ипотеку ведём с использованием эскроу-счетов.
Эскроу-счета
Сегодня доступна льготная ипотека по нескольким программам: семейная, IT-ипотека, ипотека по базовой ставке. Ставка по льготным программам ниже рыночной, поэтому деньги можно привлекать дешевле, чем они стоят на рынке.
Ставки и условия программ меняются, поэтому мы их не публикуем. Актуальные условия расскажет менеджер.
Вы вкладываете 20–30% собственных средств, а растёт стоимость всего объекта. Вы зарабатываете и на своих деньгах, и на заёмных. Это увеличивает итоговую доходность.
Сравнение с альтернативами
Вклад, акции, валюта, квартира, дом
Заключение
Источники: Банк России (ключевая ставка), официальные курсы ЦБ РФ, «Обозреватель» по данным АИН (цены новостроек Воронежа), собственные данные компании.
Материал отражает мнение автора и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Доходность не гарантируется.
Выбирая между квартирой и домом, многие склоняются к квартире. Но многоэтажных новостроек становится всё больше, а качественных домов с землёй в хороших локациях рядом с городом мало, и с каждым годом их остаётся меньше. На мой взгляд, именно там сформируется основная доходность в ближайшие годы.